“上海式”拿地流拍:没钱 没资格没“好的预期”

来源:地产总裁内参 2018-08-09 10:47

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【老潘说】调控严,融资难、回款难,导致2018年房企日子相对难过,也反过来,土地市场逐步回归理性,降温明显。根据中信建投监测数据,2018年前7月国内300城总流拍宗数达258宗,比2014年同期还高出59%。

但反过来,有些地产人也认为所谓危机,其实危就是机,认为2018年下半年和2019年将是拿地的好机会,就在最近博鳌观点论坛上,阳光城吴建斌总表示,其一,房企要可持续发展,就必须得持续拿地,其二、今年四季度或者是明年上半年,也许就是买地的最佳时机;其三、之前土地价格被推得很高,条件要得很高,现在市场变了,可能现在的地就会便宜,位置还会好。

但事实上,在最近某媒体一份针对上海土地流拍,底价成交的统计中,更多房企表现出一种“没钱、没资格、没有好的预期”的无奈状态,而且很多房企表示土地市场不再像过去那么被疯抢,底价拿地,少数人拿地,甚至流派已经不是个别现象,土地市场逐步回归理性。

继7月宅地流拍后,上海新出让的2宗宅地又以底价成交。

8月7日,上海闵行区出让2宗宅地,万科及首创各得一宗。万科获得闵行吴泾镇地块,首创获得闵行华漕镇地块。

一只巴掌拍不响,土地交易既取决于卖方市场也取决于买方市场。上海闵行两宗宅地底价成交的直接原因是,竞买申请人数只有一家房企。

少人问津甚至无人问津,或许也是7月上海5宗地块终止出让的直接原因。“没人买,肯定终止出让。”一位上海开发商向某媒体如此表示。

上海土地交易市场发现,被终止出让的5宗地块,有3宗未显示竞买申请人数,其中一宗显示为0,一宗显示为4。

不管手中是否握有余粮,开发商对于进仓宅地仍有渴求!

商人不做赔本买卖。拿地与不拿地的微妙界限,或许在于一本利润帐。但政府同样设定准入门槛。自去年4月上海政府高筑城墙,出台“招挂复合”土拍新规以来,大批房企被拒之门外。

诸如地王成为城市另类符号;流拍,则更像是一个信号。

两者均有力地记录着楼市极端的冰火行情。

不管是地王游戏,还是流拍现象,都是开发商与政府博弈战的结果体现,类似一场“中国式相亲”,不仅要甲看上乙,还得乙给甲亮灯,方能牵手成功。

多城土地流拍

在万科、首创分别以底价拿下闵行宅地前的7月,包括商业用地、商办用地甚至纯住宅用地等在内,上海共有5宗地以“出让人申请”为由被终止出让。

加上6月流拍的一宗纯宅地,年内上海共流拍6宗地,分别为青浦区华新镇住宅地块、闵行区浦江镇商办地块、宝山区大场镇商业地块、杨浦区江浦宅地、闵行区浦江商住地块及6月流拍的宝山区杨行镇住宅地块。

土地市场似乎进入罕见低点。

不仅上海,华东区域主要二线城市,也出现土地流拍现象。据某媒体不完全统计,仅7月,上海、杭州、苏州、宁波分别流拍5宗、1宗、3宗、2宗地块。(详见下图)

多城土地流拍 

某媒体采访多位华东片区相关从业人员,对土地流拍解读信息综合如下:

1、钱!钱!钱——大家手上都没钱

“大家手上都没有钱。”一位土地拓展人士总结说。

一方面,在限购、限价等政策下,上海市场内高价楼盘难以入市,资金回笼相对缓慢。

另一方面,此前某媒体也指出,银根收紧,房企融资困难。

目前大部分银行的常规地产融资业务,如开发贷、并购贷、经营性物业贷等,只做白名单或者前百强、甚至是前50强的客户。

2、政府预期高于市场预期,市场预期高于房企预期

一位苏州市场的土地投资人士指出,某些地块的起拍楼板价定价高,也是土地流拍的原因之一。

放至上海市场,同样适用。譬如,杨浦区江浦宅地,起拍总价46.0182亿元,总建筑面积为77725㎡,在忽略15%自持及15%自持部分的情况下,楼板价也达到5.9万/平。

而2015年11月底,信达以72.99亿拿下的,被多家房企经过数轮争夺的杨浦新江湾纯住宅地块,不扣除20%保障房面积情况下,名义楼板价为4.9万/平。

这宗地后来虽引入打造成泰禾IP级产品院子系列,但受限于限价政策,至今还未解套——今年3月底,上海院子首批房源才取证,并于4月实现开盘。

上海市场内,类似“上海院子”的高价地未能解套例子,不在少数,万科、融创、融信等开发商均有项目被套牢。

也就是说,在某些地块上,政府定价高于市场预期价格。

此外,某媒体了解到,今年下半年虽不乏有房企采取逆周期拿地策略,想在市场低点捡漏,但在限购、限价等政策下,多数开发商看低短期甚至更长时间内的市场行情,拿地谨慎且积极性不高。

某媒体询问多家房企,确有房企因行情变化降低年初拿地标准。

在全国化布局的策略下,开发商更愿意将视线转移到三四线城市,甚至投资海外土地。

3、地块限制性条件严苛

在自持、保障房、中小户型、租赁等多方面有严苛限制条件。

杨浦区江浦宅地的出让条件显示

中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%;

保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5.0%以上;

自持建筑面积不低于15%且须用于租赁。

青浦区华新镇新凤路东侧25-01号地块则要求

自持建面为15%以上;

保障房为建面5%以上;

中小户型占比9成;

且要求全部全装修交付、装配式建筑。

8月1日,万科联合体拿下的徐汇区虹梅街道商住办地块,除了在自持面积、租赁租房等方面有严格限制外,对于招商和业态的要求愈发严格和详细。

该地块要求引入至少一家经国家发改委、国家科技部等部委认定的国家级“企业技术中心”,且必须向区商务委备案,两家及以上具有资质的众创空间运营机构,推进众创空间建设。

如果出让方无法达成上述两项要求,地块将被禁止出售(包括股权变更方式)。

4、“招挂复合”评分制土拍规则

“招挂复合”土拍规则,让多数开发商失去参拍资格。

且“招挂复合”的评分体系“受让管理”事项,又让年内已经拿地的开发商失去竞争力。

对此规定,多家想在上海市场拿地的开发商,向某媒体表示出无奈。

上海链家市场研究部监控的数据显示,今年上半年,上海共计成交经营性用地42幅,平均溢价率仅为2.9%,仅有两幅含商品住宅属性用地成交。

上海链家市场研究部进一步指出,上海对于参拍房企招挂复合的实施,使得商品住宅类用地高溢价行情不再,普遍以底价或低溢价成交。

那么“招挂复合”游戏规则有什么不一样呢?

中小型房企一开始就丧失了参拍资格。

2017年4月,上海出台土拍新政,推出“招挂复合”出让方式,对竞拍开发商进行资格评分——经济实力30分、技术资质20分、项目经验50分。通过资格审查的有效申请人数为三人及三人以下的,本地块采用挂牌方式出让,有效申请人数超过三人的,本地块采用招标方式出让。

政府平均主义意向明显。

大中型房企虽有优势,但年内拿过地后,将受限制。

2017年6月,“招挂复合”进一步升级,增加了“受让管理”项——经济实力32分、技术资质17分、项目经验41分、受让管理30分。7月,新推宅地规定,“受让管理”分值再次加大至45分。

“受让管理”评分标准为

没受让过(包括联合受让)可得45分;

受让过1块得30分;

受让过2块得15分;

受让过3块及以上则为0分。

在评标时,受让管理>经济实力>项目经验>技术资质。

也就是说受让管理不仅分值最大,且属于评分优先级。这意味着,年内拿过地的房企,会在下一次竞拍评分时扣减相应分数,竞争力明显削弱。

不过,并非所有以“招挂复合”方式出让的地块,都有“受让管理”项。8月3号,奉贤南桥新城一宗商办地,就未设置“受让管理”项,但在房企资格评分项中,条件也更加详细。

根据该宗土地的评分表格,评分项为经济实力20分、技术资质减至7分、项目经验减至28分、新增出让要求响应度15分、技术标30分。其中出让要求响应度包括竣工时间承诺、办公项目中引入健康产业类企业、商业空置率承诺三项。

严苛的“招挂复合”土拍评分项长啥样?附杨浦区江浦宅地综合评分表,供近距离观看。

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