今天,马光远说南京房价短期有危险 2018年3季度再出手…

来源:365淘房 2018-01-05 11:46

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365淘房 周小颖 “当新时代的压路机向你碾压过来时,

如果你不能成为压路机的一部分,那么你只能成为路的一部分。

今天,由365淘房、网尚研究机构举办的《先机新局——2018楼市格局高峰论坛暨2017南京房地产销售龙虎榜&地产价值总评榜发布》在金陵会议中心举办,现场对话马光远、竺劲等大佬,就大家关心的租售并举、“二次房改”、房产税、十九大后房地产投资的方向等热门话题进行探讨。

今天发布会上,独立经济学家马光远提出几大观点:

1、去年我到南京很多次,一般去的频率越高,这个城市房地产市场越好。南京以前是全省被歧视的,现在越来越好了。

2、房产税,2020年出台的概率很小,甚至概率等于0。大家不要认为买什么样的房子都赚钱,2018年要干什么?打麻将的时候讲一句话多看少摸不点炮2018年少动,看到三季度我们再来决定

3、房地产很复杂,想要正确认识中国的房地产和中国的房价分三个维度(价格、供需、政策)、三个视角(短期(政策)、中期(城镇化)、长期(人口))、三个周期(房地产自身周期、宏观经济周期、金融周期)。

4、我把中国大城市分成四类:全球城市、国际城市、中心城市、区域大城市,南京在第二类国际城市里,这四类城市本身未来要容纳中国12亿城市化的人口,但是我数来数去凑不够40个,每一个类面都有10个城市在里面很难,城市短缺意味着什么?意味着房地产没有问题,长期没有问题

5、房价高不高,我有三个关于房价的观点:

(1)中国90%的大中城市房价不是太高,而是正常或者偏低,南京的房价短期有危险,而且我认为危险很大,但是长期没有任何问题,长期来看南京的房价是偏低的,而且好房子的好价格完全没有体现出来,现在是鸡犬升天,我听说快没有低于两万的房子了,我觉得很差异

(2)一线和热点城市短期受政策的影响,2018年房价继续调整是大概率

(3)中国至少有20个大城市房价整体偏低,没有任何泡沫。

6、大家要认识到房价为什么涨,房价上涨是这些因素的结果,经济增长、货币发行、中国资产价格、受到国际青睐、城镇化、中国经济对房地产的依赖、货币化和证券化都没有结束,房价上涨是合理的。

7、我为什么讲2018年很困难?

因为政策很严格,中期没太大问题,城镇化没有完成,长期要看什么?看中国的人口,中国城市人口开始下降,房子肯定就没戏了,我们觉得从几个周期大家看,短期内看政策变了,政策的严控一定导致房价短期回落,千万不要以为南京的房价不会跌,严厉调控一定会跌

8、中国房地产会不会崩盘?

在我看来中国房地产不可能崩盘,崩盘是我们所有选项里面不可能有的选项。

9、我没有讲逃避中国房地产,短期有风险,中期没问题,长期更没问题,大家一定要相信泡沫是随着时间可以消化掉的

10、我觉得中国房地产度过2018年以后,规模为王的时代基本结束,买所有房子赚钱的时代基本结束。

马光远:2018年,房地产将迎来历史性巨变

全国著名独立经济学家马光远 

我坚持我在2017年底对今年市场的基本判断:2018年将是本轮房地产最困难的一年。原因有二:

第一,政策调控的效应将在2018年全部显现,随着四五线去库存周期的结束,市场将陷入非常困难的局面;

第二,房地产上半场已经结束,下半场正式开启,而下半场无论在政策环境、盈利模式,以及竞争路径和理念上,都和过去20年完全不同,房地产正在迎来真正的历史性巨变。

房地产迎来历史性巨变,绝非虚张声势的妄言,而是实实在在的事实,这种巨变可以从三个维度观察:

第一,房地产的基本矛盾变了。房地产市场的主要矛盾,已经从过去的房子不够,房子短缺,进入到资源配错导致的不均衡不充分的问题。

第二,房地产的“灵魂”变了。十九大重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策,送所言的“二次房改”已经启动,包括一系列制度的重构。房地产的制度环境将和上半场完全不同,房地产过去的利益格局将被颠覆。

第三,房地产行业的价值链变了。中国房地产靠规模竞争的阶段已经逐渐过去,没有跨界思维,只知道盖房子的企业,在下一个周期会死得很惨。

因此,我所言的中国房地产行业的历史性巨变,是面对一个新的历史大周期,面对人工智能、大数据、物联网等对我们生活的颠覆性的变化,新的科技革命对生活的改变,房地产行业在一个历史大变局中主动以及被动的自我革命。这无疑是巨大的挑战,但又何尝不是巨大的历史性的机遇?

因此,历史性巨变,不一定等于房地产的好日子结束。

特别是,我在过去的文章中一再强调,在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后,下一个30年真正还有很大潜力的就是“城市化”,城市化的成败将决定中国两个十五年的目标能否实现。

中国在下一个30年要跨越中等陷阱,进入发达经济体行列,关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。

城市的崛起是下一个30年中国最大的亮点,房地产仍然处在产业的风口,房地产作为最好投资品的日子慢慢终结,但房地产作为老百姓财富配置的主要工具之一的周期没有结束。

中国城市的软硬件升级会成为下一个30年全球最大的经济事件,对于那些已经做好准备的房地产企业,这无疑是千载难逢的历史机遇。

2018年,房地产行业将陷入“混乱”,面对“混乱”,你是拥抱,还是逃避?

面对一个混乱的市场,和混乱的世界,你需要做的是,打破陈规,做回你自己,而不是把自己锁到陈旧的规矩和秩序中去。

当新时代的压路机向你碾压过来时,如果你不能成为压路机的一部分,那么你只能成为路的一部分。

竺劲:中国房价到今天这个地步就因为……

今天的另一位重磅嘉宾,东方证券房地产行业首席分析师竺劲,他也给我们道破了中国楼市现状的真正原因:

1、中国正处于城市化第二阶段,城镇化率还是一个继续上升的过程。

2、居民贷款杠杆过低,土地财政的依赖房价。

3、从国际经验上看,大城市只会越来越大,像南京这级别的二线城市还有很大的成长空间。这几个因素是中国房价到今天这个地步的原因。

4、南京这样的城市当人口到达1000万级别以上的,才是周边卫星城市最佳发展时机。目前还是一个继续向中心吸引人口,而不是向周边城市溢出的过程。

5、房地产税2018年会进入立法阶段,但一定不能简单理解成是用来降房价的,而是稳定楼市和补充地方税收的手段。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲

双期叠加:城市化第二阶段&经济增速换档期

1、城镇化率还在提高的过程

资料来源:Wind、国家统计局

2、国际经验:大城市只会越来越大(美、日、韩)返回镇江365淘房>>

资料来源:U.S.Census Bureau、日本总务省统计局、韩国统计局

3、国际经验:中国居民杠杆率仍低

资料来源:Wind、各国央行

4、土地财政:土地公有制与分税制产物

资料来源:国家统计局

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