长三角老大!央视报道的这家南京长租公寓野心不小

来源:365淘房 2018-01-30 14:00

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365淘房 万昕 央视财经频道一则《租购并举带火南京“长租公寓”》,出现了一家总部在南京的长租公寓——贝客公寓。就在这个月,三六五网宣布投资1.25亿人民币,入股长租公寓项目贝客公寓,并启动总额55.6亿人民币的住房租赁产业基金,锁定并服务具有租客身份的用户,以及助力优质中小长租公寓运营商。

2017年任何一个关注地产的人都能清楚感受到,政策将大力倾斜到租赁行业。顶层红利把租赁行业推到了风口浪尖。但长久以来,这是一个长周期运转才能盈利的行业,而大多数人还没等到明天的太阳,就已经在黎明前的黑暗中裹足不前。

三六五网的高管团队认为:“在一个行业大潮初起时,最要紧的不是预测未来,而是理解当下。”这话有些索罗斯的影子,有着犹太人血统的资本巨鳄曾经说过他的投资思路:“不知道未来会发生什么并不可怕,可怕的是不知道发生什么时该如何应对。”

“明天属性”是三六五网描述在转型途中的产品界定标准:“为什么叫这个呢?就是你用过智能手机之后再去拿回功能手机,你住过集中式公寓之后再去找中介租房子,你会难受得要命,所有体验过明天的人,都不会选择退到昨天,这就是我们转型想要抓住的机遇。”

什么是带有明天属性的长租公寓?我带着这个问题采访了贝客公寓CEO魏子石。他77年生人,带着浓厚的实业家气息。

贝客公寓ceo魏子石

贝客公寓ceo魏子石

为什么是贝客公寓?

习惯躺着赚钱的人做不好公寓的经营,因为难度大、要求高、周期长。

“做这个行业究竟是为资本而做还是为客户而做,这是我开第一次股东大会时候问大家的。”贝客公寓CEO魏子石如此为贝客公寓的盈利能力下了注解。

笔者认为为客户而做,资本自然就会来,生命力可能是100年。一旦了解,就特别想亲自去住一住的公寓,就像当年你看《爱情公寓》、《老友记》一样心生向往。

你能想象一个有着4000间房的公寓ceo能像朋友一样熟悉他们的租客吗?

当我问起贝客和其他公寓有什么不同的时候,贝客公寓ceo魏子石告诉我,在贝客公寓,租客会跟着店长搬家,什么意思?就是因为关系好到店长调到另一家店,租客就跟着转租到那家店去,而且这很常见。举个例子,当你第一次来贝客公寓的时候,很可能店长就会很友好的扔个苹果给你,哥们,尝尝,挺甜的,看似无心的一个举动,其实是有意去建立和经营与客户的关系,这就是建立信任感,成为朋友的过程,从帮租户收快递到帮租户求婚,在贝客公寓太平常了。

我给你看段视频,2015年的圣诞节,银龙店店长蛋饺离开很长一段时间,圣诞节回来和租客聚聚,在他回来的前一夜,租客不仅精心给他准备了欢迎派对,甚至还录制了一个视频,当时看完,蛋饺就感动到泪崩了。

视频里的年轻租客像调侃老伙计一样数落着老店长。“你啊去了苏州,怎么发型那么搓,严重拉低了我们银龙店的平均颜值,还有啊,给你准备的一块钱的毛巾和牙刷,今天你就凑合着用吧”背景音乐一直放着coldplay的《yellow》,暖暖的。

 

你看,这个租客a是个香港的自由音乐人

“你看,这个租客b,在银龙店住了快2年了”

“这个是一个在南京居住很长时间的外国人,在贝客公寓交了女朋友”

我很惊讶,贝客公寓ceo魏子石居然能对每个租客如此熟悉,对啊,因为我们时常也会去门店,和大家一起聊聊,我和董事长很高兴因为贝客的出现,因为贝客用心维系客户,客户与客户之间产生关联,碰撞出火花甚至是价值,改变了他们的社交圈,让陌路人成为了朋友,合伙人甚至是伴侣,这就是做这份事业的价值。

我从他的眼睛里看见闪闪发亮的东西,那个叫成就感。

为资本做企业和为客户企业做套路是不一样的。拒绝客户的事情,一般公寓也是做不出来的。

小伙子和家里吵了架,离家出走,来贝客租房。在安抚了几天之后,管家拉着小伙子出去吃饭。这几道菜是我最喜欢的,跟我妈妈做的味道一样一样的。

殊不知,是管家偷偷把妈妈请来公寓,做好一桌菜。当执拗的小伙子看见突然出现的妈妈,那一刻,早就把之前的别扭化解了,双方也体面的和解,开心地回家了。润物细无声,这也是贝客的企业文化。

求婚

求婚

把租客当作朋友

把租客当作朋友

精心组织社群活动

精心组织社群活动

他们做了别人不会做的事,所以拿了别人拿不到的超高的单店盈利率。

盈利能力远远领先于行业平均水平

来看一组贝客公寓最新数据,在入住率、单店毛利率、项目投资回收周期等指标上均处于行业领先水平:

2015~2017年复合增长率 401.4% 

成熟单店年收入同比增长15%

2016年 续租率46.61% 

2017年5月门店出租率 94%

贝客的盈利模式背后是一个系统性工程:标准化部署、超强迭代能力。

调研和预算要精准,产品细节要抠出每一分钱用在刀刃上,严格的控制工期,每天的成本都要压得死死的。

300间以内的房子设计装修,贝客可以在100天内完成,只有控制好标准化操作,才能规模化扩张。在新店开业部统一部署下,贝客能保证1周可以开出一家新店。

贝客公寓ceo魏子石说:“贝客有自己的设计师团队,才能不停根据客户的需求修改,从配色方案到收纳空间的优化。而很多公寓都是外包的设计师,所以从本质上是不可能有太大的活力。经常有别家公寓抄贝客的设计,但是当别人在照搬我们的设计的时候,我们已经有更新的产品出炉,这就是超强的迭代能力。”

他们还是唯一一家设立管家学院的公寓。这个行业最缺的就是人才,从实习开始都要认证,要有一定的工作年限和通过技能考试才有可能不断晋升,一步步做到高级管家,到店长然后是区域主管,什么是好的服务?是超出客户预期的服务。

产品力和团队,是别人学不来的

三六五网总裁齐东表示,这一年,他们把国内主要的长租公寓运营企业基本都走访了一遍,对比之后发现,贝客的运营能力是优秀的,他们的产品力和团队,是别人学不来的东西。

一、贝客公寓为什么别人学不来?

在大环境一致的情况下,如何才能赢利?找产品能力最优秀的,运营能力最好的规避风险,别人能活,贝客更能活下去。

贝客公寓的每一间房都有产品设计感,有个性化场景化设计,有社交氛围,有明显的设计风格。

其他公寓千篇一律的,2500-3000元/月甚至更高,这样的价位根本无法打动年轻人,但是贝客公寓你一看到就会愿意住一住,因为会有一个瞬间击中你的情感诉求,击中你的兴趣点和兴奋点,让你喜欢上它。

 
 

二、什么是明天属性? 只要是你一上手再不会退回去了

1、数据显示贝客客群里74%是90后,对年轻人心态的把握非常到位。

2、只要你住过,你再退回去租普通房子,不可能。就像你已经用过智能手机,让你再回去用老式手机,这都是不可能的。

3、有门槛,租金高于普通房20-30%,以此对客户进行筛选,客群是要求社交氛围特别重的白领。

4、租后生活:封闭圈子封闭消费场景。 

5、管家和租客交朋友,甚至租客来当店长,晚上还能一起沟通,做主题活动,能帮租客策划求婚,也会劝租客和吵架的父母和好,就是这么亲密的关系。

有资料显示,贝客公寓2016年的续租率接近47%预计今年将超过50%,所有门店平均入住率达到90%以上,这些数字远高于行业平均水平。

三六五网注资后,贝客公寓未来3年要做长三角老大

1、扩张速度加快:最快今年底,2018年进入合肥和杭州

目前已经开始组建当地团队。未来目标是长三角集中式公寓第一,未来3年在南京杭州上海开不少于100家门店。 目前南京贝客公寓是12家店,还有8-9家是正在筹备中。

2、获取物业的能力会更强,会有更多信息渠道去选择物业

合作模式多样,从前是以租赁为主,后期可能会收购或者委托管理一些物业,不排除后期成立合资公司。随着越来越多自持和租赁土地的出让,会有开发商拿地,专业服务商配套,从开发阶段进入,以建引租,以租引建,构建一个很合理的拿房模式了,另一个模式,和资源方分成共赢。最后选择,开发商和资源方如何选择?还是靠运营质量说话的,归根到底,还是要运营能力优秀。返回镇江365淘房>>

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