限售却未限购 这15个城市调控背后的深意是啥?

来源:保利顾投研究院 2017-09-29 11:37

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

2016年国庆前,本轮楼市调控打响,主打“限购”、“限贷”等进口端限制政策。1年后,调控重心开始转向出口端政策“限售”,冻结房产流动性。

一、“旅游图”

国庆黄金周即将到来,限售提前开启了新一波的“旅途”:从东部城市圈周边城市,开始往中西部省会城市走动。

9月22-27日,南宁、南昌、贵阳、重庆、长沙、石家庄、桂林等7城出台新的限售政策。从3月“横空出世”至今的半年时间内,已有46城加入限售阵营。

范围扩容,从东部城市圈向中西部蔓延

截至9月27日,共有46城出台了限售政策。在最新一波城市加入后,限售已呈现由外溢投资需求较大的东部核心都市圈周边城市,向房价仍上涨较快的中西部城市蔓延的趋势。

2017年3月 初始期

最先出现在北京,3月17日,北京规定企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上。

3月25日,厦门首次限售居民家庭购买的住房。

2017年4-5月 密集期

东部核心城市圈开启了首轮密集限售期,剑指外溢投资需求。

如环京的保定,环上海的长三角,环福州的下辖县市,环广深的珠三角等。

2017年9月 拓展期

9月22-27日,加入第二波限售的城市,多为中西部省会城市。

指向明确,严控房价涨幅过高城市

在整体房价涨幅放缓的大趋势下,7位限售新成员仍在“高歌猛进”,商品住宅价格同比涨幅均在前30名。

其中长沙涨幅居首,二手房价同比更是上涨逾两成。为了保持房价的理性平稳,“维稳部队”空降。

后劲十足,已有城市加码限售政策

除了新限售城市,也有部分城市出台了2.0版限售政策,扩大“冻结”房产的范围,又或是拉长“冰封期”(目前多数城市限售年限为取证后的2-3年)。

可以预见的是,未来很可能继续有城市升级限售政策,并将根据不同对象进行精细化调控。

二、“想不到”

系统梳理已限售46城,可发现一线城市中仅广州限售居民家庭住房。而对核心城市圈周边三四线城市和中西部二线城市来说,相较于限购,限售还是有“呵护”自住需求之意。

一线城市仅广州限售居民家庭住房

二手规模大的重点城市并未限售或力度不大。一线城市中除广州限售居民家庭住房2年外,北京仅对企业购买限售,深圳和上海均不限售,苏州、宁波等二手规模较大城市的市区也未限售。

从数据上看,北、上、深等城市已步入存量时代,一旦限售将极大影响市场有效供应量。2016年二手交易量已达新房交易量2-3倍;南京和苏州二手交易量也略超新房交易量,而广州二手房交易量与一手房交易量的比值为98%。

留有口子,三成限售城市并不限购

据保利投顾研究院统计,现时限售城市中,有15个城市并未进行限购,包括:福州长乐、闽侯、福清,南通启东,常州,扬州,芜湖,张家港,南宁,桂林,惠州,开封,沈阳,贵阳,重庆等。

可以看到的是,调控逻辑正在改变,这些城市并没有一刀切打压需求,而是通过限定房产再次上市交易的年限,抑制“快进快出”的短期投资需求,落实“房住不炒”。

分类施策,有2城将已购房产纳入限售

目前,大多数城市均为针对居民新购住房(含新建住宅及二手住宅)进行限售,但不同城市又使出了各样调控手段,分类施策。在已限售城市中,多数城市都是限制新购住房,仅扬州和徐州将已购住房也纳入限制范围。

三、可能性

本轮限售政策抑制炒房投机、维持刚需自住需求意图明显,预计后期房价继续上涨的城市将会陆续纳入限售行列。

为自住刚需“留口子”的15城,存追加限购可能

短期内,限售对刚需自住影响不大。15城限售不限购,仍为城市圈外溢需求、本地工作的非户籍需求释放“留口子” 。但如这15个未限购城市房价仍上涨较快,也不排除会跟进限购政策。

同比涨幅TOP30城市,可能诞生下一城?

限售通过降低流动性,避免因调控带来的资产贬值及银行的系统性金融风险,同时防止资本外流。

中长期来看,“锁盘” 为楼市加稳定器,降低过热城市的楼市风险。从国家统计局公布的70城房价数据来看,截至目前房价同比涨幅TOP30的城市,已经有19个出台了限售政策,而最近刚出台限售政策的7城也在列。

稳定房价预期,中长期可能利好一手房出货

限售的主要目的并非为了降房价,而是为了防止房价涨幅过快。这点也可以从最先出台居民家庭住宅限售令的厦门房价走势看出。

保利投顾研究院梳理数据发现,限售令颁布后其商品住宅价格只是涨幅相对限售前变动较小,并未出现下跌。

小结

截至9月27日,有7个城市新出台了限售政策,限售呈现从东部核心城市圈周边,往中西部省会城市蔓延趋势。

半年内全国已有46城出台了限售政策,其中有15城并未限购,为城市圈外溢需求和本地工作的外地户籍需求留有口子,“呵护”自住型需求。但一旦房价仍上涨过快,这15城也不排除有跟进限购可能。未来,限售政策也有继续扩容或加码的可能。返回镇江365淘房>>

365推荐

换一换

热门楼盘

热门专题